Ein Haus schließen? So lange dauert es – Forbes Advisor

Als Kreditnehmer kann sich das Warten auf die Schließung wie eine Qual anfühlen – insbesondere, wenn Sie versuchen, ein Haus zu schließen und bereit sind, umzuziehen, oder wenn Sie dringend die Ersparnisse benötigen, die Ihnen eine Refinanzierung bringt.

Während des größten Teils des Abschlussprozesses warten Sie auf andere Personen und wissen oft nicht, wie weit sie von dem entfernt sind, was sie tun müssen. Hat der Underwriter Ihre Akte schon angeschaut? Hat Ihr Arbeitgeber den Anruf des Versicherers zurückgegeben, um Ihren Jobstatus zu überprüfen? Was braucht der Gutachter so lange, um zu entscheiden, was das Haus wert ist?

Während Sie andere Menschen nicht kontrollieren können, können Sie einige Rätsel aus dem Abschlussprozess entfernen, indem Sie lernen, wie lange es dauert und warum das Warten auf Sie weniger stressig wird.

Wie lange dauert es, ein Haus zu schließen?

Lassen Sie uns zunächst unterscheiden, wie lange es dauert, ein Haus zu schließen, und wie lange es dauert, eine Hypothek zu schließen.

Zeit zu schließen, wenn Sie ein Haus mit Bargeld kaufen

Wenn Sie für ein Haus bar bezahlen, kann das Schließen viel schneller sein als wenn Sie es finanzieren, da Sie alle mit der Hypothekengenehmigung verbundenen Schritte eliminieren können: das Underwriting, die Bewertung und die mit der Hypothek verbundene dreitägige Wartezeit Abschluss der Offenlegung.

Sie müssen nicht einmal eine Eigentumsversicherung oder eine Hausinspektion bestellen, obwohl Sie dumm wären, diese Schritte zu überspringen. Der Abschluss eines Bargeldkaufs kann innerhalb weniger Tage erfolgen. Alles, was Sie tun müssen, ist Geld zu überweisen, den Eigentümer legal zu wechseln und die Schlüssel zu erhalten.

Zeit, eine Hypothek zu schließen

Sobald es sich um eine Hypothek handelt, verlängert sich die Frist für den Abschluss in der Regel auf 30 bis 60 Tage. Der Abschluss einer Kaufhypothek ist in der Regel einige Tage schneller als der Abschluss einer Refinanzierung. Die Einsätze für den späten Abschluss eines Kaufs sind höher, sodass jeder eher motiviert ist, schnell zu handeln und den Prozess im Zeitplan zu halten. Ein verspäteter Abschluss kann sich unter anderem auf die Pläne des Verkäufers auswirken oder den Käufer ohne Wohnraum lassen.

Die Art der Hypothek wirkt sich auch auf die Zeit bis zur Schließung aus. Von der Regierung unterstützte Kredite dauern länger als herkömmliche Kredite. Die Marktbedingungen haben auch einen großen Einfluss darauf, wie lange es dauert, eine Hypothek zu schließen, wie die folgende Tabelle zeigt. Schauen Sie, was Covid-19 getan hat, um die Fristen zu schließen, und beachten Sie, dass die Refinanzierung nicht immer langsamer ist als der Kauf. Die Tabelle zeigt auch den Unterschied zwischen dem Abschluss eines Kaufs und dem Abschluss eines Refi und dem Abschluss verschiedener Arten von Darlehen.

Die Pandemie verlangsamte den Abschlussprozess, da viele Kreditgeber Zeit benötigten, um ihre Teams auf Remote-Arbeit und ihr Geschäftsmodell umzustellen und einen Online-Bewerbungsprozess zu integrieren. Darüber hinaus waren die Zinssätze niedriger als je zuvor, was zu einer erhöhten Nachfrage führte.

Einige Kreditgeber machen jedoch Werbung für Abschlussfristen, die weit über dem Durchschnitt liegen, indem sie Ihre Hypothek vorzeichnen, ein Vorab-Prozess, der eingehender ist als die Vorabgenehmigung.

Wie ein Hypothekenabschluss funktioniert

Bei einem Kauf beginnt der Abschlussprozess, nachdem ein Verkäufer Ihr Angebot zum Kauf seines Eigenheims angenommen hat. Er endet, wenn Ihr Darlehen finanziert wurde, die Transaktion abgeschlossen wurde und Sie die Schlüssel für Ihr neues Eigenheim erhalten.

Wenn Sie sich refinanzieren, beginnt der Abschlussprozess mit der Annahme Ihres Antrags und endet mit der Unterzeichnung Ihrer Abschlussunterlagen. Die Transaktion wird jedoch erst nach Ablauf der Widerrufsfrist abgeschlossen. Das dauert drei Werktage, und dann kann Ihr Kreditgeber Ihr neues Darlehen finanzieren und das alte zurückzahlen.

Mindestens drei Tage vor dem Abschluss muss Ihr Kreditgeber Ihnen Ihre Abschlusserklärung geben. Es ist der Begleiter der Kreditschätzung, die Sie erhalten haben, nachdem Sie Ihr Wohnungsbaudarlehen beantragt haben, und Sie sollten die beiden Dokumente vergleichen, um Ihren Kreditgeber ehrlich zu halten.

Ihr Kreditgeber ist nicht verpflichtet, Ihre Abschlussunterlagen im Voraus vorzulegen. Wenn er sich jedoch nicht freiwillig meldet, sollten Sie danach fragen. Es gibt keinen Grund, warum Sie diese Dokumente an dem Tag, an dem Sie schließen sollen, unter Druck lesen müssen. Wenn Sie sie im Voraus erhalten, haben Sie mehr Zeit, um Fehler zu finden, Fragen zu entwickeln und sie zu korrigieren und zu beantworten, ohne Ihren Abschluss zu verzögern.

Persönliches Schließen vs. Digitales Schließen

Die Pandemie erhöhte die Verfügbarkeit digitaler Hypotheken und Online-Schließungen. In mehr als der Hälfte der US-Bundesstaaten können Sie Ihre Abschlussdokumente sogar per Videokonferenz aus der Ferne notariell beglaubigen lassen. Sie können auch die Unterlagen unterschreiben, die nicht per Fernzugriff und elektronisch notariell beglaubigt werden müssen, indem Sie einen Dienst wie DocuSign verwenden, den Ihr Kreditgeber auswählt und arrangiert.

Dieser Prozess kann schneller und bequemer sein als die altmodische Methode, bei der persönliche Besprechungen stattfinden und physische Dokumente zugestellt werden. Selbst FedEx kann die Geschwindigkeit von Digital nicht übertreffen. Aber das nächstbeste, wenn ein 100% iger Online-Abschluss nicht verfügbar ist oder wenn Sie sich damit nicht wohl fühlen, ist die Verwendung eines mobilen Notars, der zu Ihnen nach Hause kommt oder Sie an einem für beide Seiten akzeptablen Ort trifft.

Was könnte die Schließung Ihres Hauses verzögern?

Es gibt mehrere Teile des Hypothekenprozesses, in denen Verzögerungen auftreten können. Jeder dieser Punkte kann den Stichtag verschieben.

1. Kreditgeber sind beschäftigt

Verzögerungen sind wahrscheinlicher, wenn das Volumen der Hypothekenanträge hoch ist, da jeder, der an Ihrem Abschluss arbeitet, mit zu viel Arbeit unterstützt werden kann. Es kann schwierig sein, eine Beurteilung oder eine Hausinspektion zu planen, wenn diese Fachkräfte ausgebucht sind. Viele Menschen, die während der Pandemie versuchten, ein Haus zu kaufen oder sich zu refinanzieren, hatten diese Erfahrung.

2. Die Bewertung ist zu niedrig oder zeigt die Reparaturanforderungen an

Wenn die Hausbewertung unter dem Kaufpreis liegt, kann die Transaktion erst fortgesetzt werden, wenn eines von drei Dingen eintritt:

• Der Verkäufer senkt den Preis.
• Der Käufer erhält eine zweite Meinung und diese Meinung führt zu einem höheren Hauswert.
• Der Käufer legt mehr Geld ab.

Der Gutachter wird auch feststellen, ob sich das Haus in einem Zustand befindet, der den Standards des von Ihnen beantragten Darlehens entspricht. Wenn dies nicht der Fall ist, muss der Verkäufer diese Standards einhalten, oder Sie müssen mit einer Hypothek für die Renovierung von Eigenheimen wie dem Darlehen FHA 203 (k), dem Darlehen CHOICERenovation oder dem Darlehen Homestyle Renovation beginnen.

3. Die Hausinspektion deckt potenzielle Dealbreaker auf

Bei der Hausinspektion aufgedeckte Probleme können das Schließen verzögern, da Käufer und Verkäufer weitere Verhandlungen führen müssen, um eine der folgenden Optionen zu wählen:

• Der Verkäufer wird vor dem Schließen Reparaturen durchführen.
• Der Verkäufer gibt dem Käufer beim Abschluss eine Gutschrift, um die Reparaturen nach dem Abschluss durchzuführen.
• Der Verkäufer senkt den Verkaufspreis, um die Reparaturen zu berücksichtigen.
• Der Verkäufer wird nichts tun, aber der Käufer wird trotzdem fortfahren.
• Der Käufer oder Verkäufer wird die Transaktion stornieren.

4. Das Haus ist schwer zu versichern

Häuser mit einem hohen Risiko für Schäden durch Naturkatastrophen oder mit einer umfangreichen Schadengeschichte können schwierig oder teuer zu versichern sein. Zum Beispiel haben Häuser in Florida dieses Problem häufig aufgrund der Anfälligkeit des Staates für Hurrikane. Da Hypothekengeber eine Hausbesitzer-Versicherung benötigen (und Sie möchten, dass diese sich trotzdem schützt), können Versicherungsprobleme Ihren Abschluss verzögern oder zum Scheitern bringen.

Fragen Sie den Verkäufer zu Beginn des Prozesses nach dem CLUE-Bericht (Comprehensive Loss Underwriting Exchange) der Immobilie, damit Sie mehr Zeit haben, sich mit Problemen zu befassen. Fragen Sie auch, wer ihre Hausbesitzer-Versicherung ist und wie viel sie bezahlen, und denken Sie daran, dass Sie mehr oder weniger bezahlen können, je nachdem, wie viel Versicherungsschutz Sie wünschen und welchen Selbstbehalt Sie wählen.

5. Der Titel der Immobilie ist nicht klar

Wenn Sie eine Hypothek erhalten, egal ob Sie kaufen oder refinanzieren, wird Ihr Kreditgeber eine Titelsuche bestellen und Sie müssen die Titelversicherung eines Kreditgebers abschließen. Sie haben auch die Möglichkeit, eine Eigentumsversicherung für den Eigentümer abzuschließen, die Experten empfehlen, um sich zu schützen.

Manchmal kann die Titelsuchfirma Probleme mit dem Titel schnell beheben, die verhindern könnten, dass Sie unbestrittenes Eigentum haben. In anderen Fällen kann der Fix Ihren Abschluss verzögern oder dazu führen, dass der Deal scheitert.

6. Ihre Kreditauskunft ändert sich

Öffnen Sie keine neue Kreditkarte und nehmen Sie kein anderes Darlehen auf, und führen Sie während des Abschlussvorgangs keinen Kontostand auf einer Ihrer Kreditkarten aus. Diese Maßnahmen können Ihre Kreditwürdigkeit senken oder Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) bis zu dem Punkt verschlechtern, an dem Sie sich nicht mehr qualifizieren oder einen höheren Zinssatz zahlen müssen.

7. Sie tätigen ungewöhnlich große Kontoeinzahlungen oder -abhebungen

Wenn Sie Ihre Finanzen während des gesamten Abschlussprozesses stabil halten, bleibt Ihr Abschluss auf Kurs, da Sie den Kreditgebern keine zusätzlichen Unterlagen zur Verfügung stellen müssen, die große Ein- oder Auszahlungen rechtfertigen.

Warum sollte eine große Anzahlung ein Problem sein? Weil dies darauf hindeuten könnte, dass Sie Geld geliehen haben, das Sie zurückzahlen müssen, was sich auf den DTI auswirkt, mit dem Sie sich für das Darlehen qualifiziert haben. Eine große Auszahlung kann bedeuten, dass Sie nicht genug Bargeld zum Schließen haben oder dass Sie nach dem Schließen nicht über die erforderlichen Bargeldreserven verfügen.

Vergessen Sie nicht, dass Sie sowohl für Ihre Anzahlung als auch für die Abschlusskosten Bargeld benötigen.

8. Ihre Zinssperre läuft ab

Wenn Ihre Zinssperre vor dem Abschluss Ihres Darlehens abläuft und sich die Marktbedingungen so geändert haben, dass Ihr neuer Zinssatz oder Ihre neuen Abschlusskosten höher sind, ist das Worst-Case-Szenario, dass Sie sich nicht mehr für Ihre Hypothek qualifizieren. Wenn Sie sich noch qualifizieren, sich Ihr jährlicher Prozentsatz (APR) jedoch um mehr als ein Achtel Prozent ändert und der Kreditgeber Ihre Abschlussmitteilung bereits veröffentlicht hat, wird die Uhr an der dreitägigen Wartezeit neu gestartet, bevor Sie Ihr Darlehen abschließen können .

9. Der letzte Durchgang ist problematisch

Im Idealfall sieht das Anwesen während Ihrer letzten Besichtigung gleich oder besser aus als bei Ihrer ursprünglichen Besichtigung. Aber wenn etwas nicht stimmt – das Haus wurde zerstört, die Verkäufer haben die vereinbarten Reparaturen nicht abgeschlossen oder die Verkäufer sind mit Geräten ausgezogen, deren Vertragsstatus im Verkauf enthalten war -, könnten Sie am Ende zu spät schließen.

So halten Sie Ihre Abschlusszeitleiste auf Kurs

Das Schließen eines Wohnungsbaudarlehens erfordert koordinierte Anstrengungen vieler Menschen, und die einzige Person, deren Geschwindigkeit Sie kontrollieren können, ist Ihre eigene. Wenn sich der Ball also in Ihrem Spielfeld befindet, geben Sie ihn so schnell wie möglich zurück. Underwriter braucht einen Kontoauszug? Ziehen Sie es von Ihrem Online-Konto ab und senden Sie es so schnell wie möglich. Gutachter muss neu planen? Lassen Sie sich umbuchen, bevor die anderen Stornierungen Sie schlagen.

Hier sind einige spezifischere Tipps zum termingerechten Schließen:

• Sammeln Sie im Voraus Unterlagen. Stellen Sie sicher, dass Sie Kopien Ihrer beiden letzten Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und Steuererklärungen haben. Ihr Kreditgeber benötigt möglicherweise zusätzliche Dokumente, aber wenn Sie mit den Grundlagen vorbereitet sind, kann dies die Dinge beschleunigen.
• Vermeiden Sie die Beantragung eines neuen Kredits. Beantragen Sie keine neue Kreditkarte, kein persönliches Darlehen, kein Autokredit oder eine andere Art von Darlehen, während Sie auf den Abschluss Ihres Darlehens warten. Unterzeichnen Sie auch nicht das Darlehen eines anderen mit, da Sie dadurch rechtlich für die gesamte Verschuldung verantwortlich sind. Jede neue Verschuldung verschlechtert Ihre DTI-Quote und erfordert ein Underwriting, um Ihre Datei erneut zu betrachten.
• Wechseln Sie nicht den Job. Wechseln Sie während des Abschlussvorgangs nicht den Job und kündigen Sie den Job nicht. Was passiert, wenn Sie ein großartiges Angebot von einem anderen Unternehmen erhalten, das Sie nicht ablehnen können? Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber darüber, wie Sie verhindern können, dass Ihr Abschluss beeinträchtigt wird.
• Holen Sie sich eine ausreichend lange Rate-Lock-Periode. Ihr Kreditgeber sollte Ihnen zu Beginn mitteilen können, wie lange es normalerweise dauert, Kredite zu schließen. Wenn 30 Tage angegeben sind, möchten Sie Ihren Zinssatz möglicherweise für 45 Tage sperren, um auf der sicheren Seite zu sein, auch wenn Sie etwas mehr bezahlen müssen.
• Wechseln Sie nicht die Hypothekengeber. Der Wechsel des Kreditgebers ist eines der schlimmsten Dinge, die Sie tun können, wenn Sie rechtzeitig schließen möchten, da so viele Schritte des Kreditprozesses wiederholt werden müssen. Wenn Sie jedoch festgestellt haben, dass Sie von Ihrem derzeitigen Kreditgeber kein gutes Geschäft erhalten, ist es möglicherweise besser, wegzugehen, als sich mit einem überteuerten Kredit abzufinden.

Bevor Sie diesen letzten Schritt unternehmen, besprechen Sie die Situation mit Ihrem Immobilienmakler und lassen Sie ihn die Situation mit dem Verkäufer besprechen, wenn Sie nicht möchten, dass Ihr Kauf scheitert. Sie müssen einen neuen Stichtag aushandeln und müssen den Verkäufer möglicherweise für die Unannehmlichkeiten entschädigen. Wenn sie nicht bereit sind, mit Ihnen zusammenzuarbeiten, verlieren Sie möglicherweise Ihre ernsthafte Geldeinlage, wodurch die Einsparungen durch den Wechsel der Kreditgeber zu einer Wäsche werden.